Wonen met Sander Hofs en Marco Backx

Aan de rand van Bergen op Zoom, in De Markiezaten, ligt een strook woningen met uitzicht op Het Markiezaat, het aangrenzende Natura 2000-gebied dat de horizon openhoudt. Een bijzondere plek: goed ontsloten en toch met vrij zicht over water en groen. Het is de laatste fase, Zuidzicht, van deze gebiedsontwikkeling, die hier al ruim twintig jaar loopt. We treffen Sander Hofs en Marco Bakx van BPD op de plek waar 22 gezinnen komen wonen. Als we er zijn, is de afbouw in volle gang.

BPD is geen bouwer. “Wij ontwikkelen woonbuurten en wijken, vaak wat grootschaliger,” vertelt Marco Bakx, Senior Ontwikkelingsmanager voor de subregio West-Brabant. “Maar bouwen doen we nooit zelf. Daar zijn partners voor nodig.” Sander Hofs stuurt vanuit zijn rol als hoofd Ontwikkeling & Realisatie de productie aan in heel Brabant en Limburg. Samen vertegenwoordigen ze de grootste gebiedsontwikkelaar van Nederland. Ondanks die omvang vinden ze het belangrijk om lokaal geworteld te blijven.

Groot zijn, lokaal blijven

“De kunst is om, ondanks dat je heel groot bent, toch regionaal en zelfs lokaal goed geworteld te zijn,” zegt Marco. Een ontwikkelaar uit West-Brabant weet wat er speelt, herkent de gezichten op de borrel en hoort het lokale geluid. Diezelfde verbondenheid bepaalt de keuze voor bouwpartners. BPD heeft per gebied partijen nodig die zowel een rijtje van vijf woningen aankunnen als een binnenstedelijk project van vijfhonderd. ADSR past in dat plaatje: lokaal geworteld, maar groot genoeg om mee te bewegen.

Hoe en waar de samenwerking precies begon, weten ze niet meer exact. Sander vermoedt in Etten-Leur, zo’n twaalf jaar terug. “Het is in ieder geval heel natuurlijk gegaan,” vertelt Marco. Wat begon als de klassieke verhouding tussen opdrachtgever en aannemer, groeide uit tot een partnerschap. “Waar wij naar op zoek zijn, zijn bouwpartners voor de lange termijn,” zegt Sander. “Partijen waarmee je vertrouwen opbouwt, en waarmee je ook prettig samenwerkt.”

De beweging naar voren

Waar BPD de afgelopen jaren in het ruimtelijke-ordeningstraject steeds verder naar voren is geschoven, richting stedenbouw en bestemmingsplan, zijn de aannemers ook meegegroeid. “Vroeger zei een aannemer: geef mij een bestek, dan reken en bouw ik,” legt Sander uit. “Nu zeggen ze: geef mij een voorlopig ontwerp, dan breng ik het met mijn techniek een stap verder.” Juist in dat voortraject ziet hij de meerwaarde van ADSR: het meesturen op risico’s en budgetten, het kwalitatief beter maken van een ontwerp en het bewaken van de kosten. “Als ze bij een voorlopig ontwerp zeggen dat iets honderd euro kost, dan sturen ze daar ook op. Je wil niet dat het aan het eind honderdtwintig wordt.”

Marco vult aan dat hij ADSR daarbij vooral als open en proactief ervaart. “Als er een discussie is over meerwerk, krijg je een heel duidelijk zicht op de kosten en waar ze vandaan komen. Inzichtelijk, transparant.” En de samenwerking gaat twee kanten op: ADSR brengt zelf kansen aan en zoekt BPD op. “Het is niet altijd dat wij een opdracht brengen. Soms zeggen zij: we werken fijn samen, kunnen we dit niet samen doen?”

Niet loslaten als het tegenzit

Dat partnerschap werd hier in De Markiezaten op de proef gesteld. De eerste twee fasen van het project verkochten zeer snel, maar toen de derde fase in 2022 in verkoop ging, viel de markt stil door de inval van Rusland in Oekraïne. Bij vijf van de 22 woningen verkocht stopte de verkoop. “Dan durf je het niet aan,” zegt Sander. “De ontwerpen waren prima, daar was niks mis mee. Het was gewoon het verkeerde moment.”

In plaats van het project te laten vallen, bleven BPD en ADSR met elkaar in gesprek. Wanneer is de markt er weer klaar voor? Hoe houden we de balans tussen opbrengsten en kosten zonder blind te kopiëren? “Als het nog een keer misgaat, zit er toch een vlekje op zo’n project,” legt Marco uit. Toen ze voelden dat de markt weer aantrok, spraken ze het naar elkaar uit: nu doorpakken, of stoppen. “We gaan het gewoon doen. En dan neem je allebei een stukje risico.”

“Wij maken het altijd af,” zegt Marco over die volharding. “Daar lopen we niet van weg. En dat kan je niet alleen, daar heb je je partners bij nodig.” Dat het hier nu in de afrondende fase is, is daarvan het bewijs.

Wat de toekomst vraagt

De woningmarkt blijft schreeuwen om aanbod, terwijl bouwen steeds duurder wordt. Betaalbaarheid en duurzaamheid zijn voor BPD twee van de grootste opgaven, en beide raken aan de manier van samenwerken. Conceptmatige, fabrieksmatige woningen helpen om niet telkens het wiel opnieuw uit te vinden en de doorlooptijden te versnellen. Daarnaast wint biobased bouwen terrein. Met ADSR onderzoekt BPD intussen een wooncomplex met zorg in Breda, uitgevoerd in massief hout, waarbij ADSR’s ervaring in de zorg samenkomt met de nieuwe bouwtechniek.

Hoe de rollen er over twintig jaar uitzien, durft niemand te voorspellen. AI raast voort, processen versnellen, maar de kern blijft volgens Sander overeind: “Er is altijd een opdrachtgever, een klant en iemand die het realiseert. Die klassieke rollen veranderen niet. Het gaat erom hoe je dat met elkaar inricht: nog sneller, transparanter, met duidelijkheid over wiens risico het is.”

Waar het uiteindelijk om draait

Gevraagd naar de essentie van de samenwerking houdt Marco het kort. “Samenwerken, lokale verbondenheid en complementariteit in een veranderende wereld. Het is goed om elkaar dan vast te houden. En we hebben het vertrouwen dat het zo blijft.”

Buiten staan de woningen al overeind, klaar voor hun bewoners. Sluitstuk van De Markiezaten, een avontuur van ruim twintig jaar, en het bewijs dat je samen verder komt dan alleen.